房价涨还是跌 武汉已开始有变化

一场雨给武汉带来了凉爽，告别了夏日炎炎，这初秋的感觉特别明显，让小编感觉像极了武汉的楼市，目前市场有哪些利空? 目前武汉新房、二手房情况如何?接下来的楼市将怎么走?快来看看吧！

从去年的地王频发到到地产商拿地冷淡、出现全国性的流拍潮;从开盘几乎个个日光、秒光到部分新房项目蓄客开始吃力、部分楼盘开始有折扣;二手房也出现了挂牌降价、部分二手房出现了降价抛售......

如果说之前的市场太过燥热，那么现在的种种利空则改变了行情的走势，反映出市场的下行态势。

三大利空

1“目标不动摇、力度不放松”的调控

7月31日的中央政治局会议放出“狠话”，要“坚决遏制房价上涨”，一改过去“坚决遏制房价过快上涨”的表述，虽然只是少了“过快”二字，但语气明显要重得多。意思是非常明确的

即未来中国的房价，不仅不允许“过快上涨”，就是慢慢上涨也是不行的!

政府在控制房价方面的态度硬、动作强。就拿今年上半年来说，全国各地出台楼市调控政策累计超过了200次，实施限售的城市达50多个，像深圳、合肥、南京、贵阳等地相继出台新一轮调控政策。

据中原地产统计，7月份，全国共有超过60城发布了70多次各类型房地产调控政策，包括限制企事业单位购房、升级限售措施等。

而武汉，最近也有所行动。在8月16日，湖北省住建厅会同省国土厅、人行武汉分行约谈了武汉、黄石、十堰、襄阳、宜昌、荆门、鄂州、黄冈、随州、仙桃等10个城市，要求各城市政府担负起稳地价

稳房价、稳预期的责任，制定房地产市场调控方案。

在如此坚决的房价调控政策面前，房价上涨这匹脱缰的野马就别想再“疯狂” 了。那些“房姐”、“房叔”、“房祖宗”还指望房价大涨一波的就别做梦了。

事实上，近期确实也爆出不少手上多套房的人在降价抛售的消息。

2地王不再，土拍流拍成新常态

之前小武也分析了近期的土地市场现状，《史诗级土地拍卖黄了，土地流拍大增，房地产市场的拐点真来了吗?》，结合全国土拍情况看，“流拍”成了楼市的高频词。

从今年1-7月北京、上海、杭州等全国一线城市高流拍率创下了2012年以来的新高，到8月太原的史诗级流拍令人始料未及，再到8月24日南昌也首次出现流拍出人意料……而武汉的情况并没有好多少

从前几次土拍情况看，开发商拿地热情远远不及当年，基本都是以底价成交。

而武汉本月28号将有12块土拍将卖出，目前都处于挂牌期，结果会怎么样，我还挺期待的。

去年武汉地王不断，动辄一天诞生多个地王，令人咂舌。后来zf觉得这样下去真不行，就约谈武汉各房地产网站媒体“控风评”：不给大肆宣传“地王”字眼!

为什么要控制宣传?地王很恐怖吗?那小武说，地王是拉高房价的助推器，你们可赞同?

一般地王的出现，周边新盘价格就以最新地王价看齐，这样直接带动周边的新房、二手房房价上涨。厦门就是例子，据说2016年4月，厦门岛外同安土拍刷新了高价，岛外10盘连夜调价

少则5000，多则10000，岛外房价彻底夯实3万的基础……

土拍也是房地产晴雨表。现如今土拍市场热度不再，折射出房地产行业背后的问题，像房企资金紧张、利润缩减、房企对未来预期信息不足等等，这些问题直接导致房企不愿意买地，导致流拍现象的产生。

而这些问题是凭空出现的吗?不是，小武认为是调控政策在起作用了。像调控限价政策、缩减拆迁货币化安置等手段，各种政策在限制大量货币流入楼市，绝不给楼市升温的机会。

3房贷利率持续上浮未见松动

很多人把房贷利率仅仅看作购房时的利息计算。但房贷利率其实是中国楼市宏观调控最有力的武器。

房贷的诞生，居民可以用少量的资金去撬动更大的杠杆完成资产配置，中国房地产市场迎来黄金十年，同时也因为过度使用房贷杠杆造成房价一路飙升，资产泡沫迅速累积。

如上图，房地产历史上任何一个房价转折点，几乎都是踩着房贷利率变化的节拍。房贷利率升，房价降;房贷利率降，房价升。

2017年这波大牛市的促成，就是在2015年330新政5次下调房贷利率，并以7折房贷的结果。这个利率进入历史谷底区后，再加上棚改货币化PSL天量供应，三四线也跟着疯涨了一波。

所以未来判断房价信号是否上涨，就要看房贷利率的调节。如果有一天银行大喊7折放贷了，你什么都不用考虑，冲进去赶紧买房。

据最新的不完全统计，武汉的首套房贷利率在基准利率4.9%的基础上上浮情况是，中行、交行等多数银行普遍上浮30%，光大上浮35%，民生上浮20%;二套房贷利率在基准利率的基础上上浮情况分别是

中行、光大等多数银行普遍上浮40%，民生上浮25%，还有交行、武汉农商行等银行方面表示实际执行情况需根据合作楼盘、时间段等因素综合决定。

利率上浮直接目的就是为了遏制炒房、遏制房价上涨，但一定程度上来说也“误伤刚需”。小武给大家算一下，贷款利率上浮，月供的变化有多大呢?

如果购房者首套房按揭贷款100万元，选择等额本息还款方式30年还完，按照去年初执行基准利率标准来看，每月还款5307元，按照今年7月执行基准利率上浮30%的标准来看，每月还款6235元

比前者多还900余元。

从历史走势区间来武汉的利率上浮算比较高的了，但如果中央继续坚决遏制房价上涨，房贷利率就绝不会放松。而且如果未来央行放水刺激实体经济，防止大水进入楼市的最好方法也是上调利率。

市场如何?

以上利空，虽然还没有致使武汉出现大幅度的降价情况，但明显的，市场开始降温了。

前面说到二手房个别降价抛售。据统计，七月份武汉市二手房挂牌均价16031元/㎡，下降0.16%。其中，江汉区、硚口区、洪山区、青山区、经开区、蔡甸区、汉南区均开始呈现下调迹象。

二手房价格的确不再那么坚挺。

那新房方面呢?据小武了解到，部分项目的客户量急剧减少，蓄客期不得不加长。今年武汉连夜认筹、半小时认筹的现象几乎没有了;另外市场上日光盘也变少了。之前不限购区域楼盘单价1万多

很轻松就日光了，但如今，日不日光也要看项目和蓄客量了。当然性价比极高的楼盘，目前依然牛逼哄哄，但是随着时间的推移，神盘会逐渐减少，市场回归正常不过是时间的问题。

房地产太多的“伪刚需”，导致房价严重脱离其实际价值，市场出现泡沫。如果不认真对待，泡沫一旦破灭，那后果是不堪设想。